경기도에서 수도권 남부를 대표하는 도시인 용인과 성남은 인구, 산업, 교통 측면에서 빠르게 변화하며 재개발 시장에서도 큰 주목을 받고 있습니다. 두 도시 모두 자체적인 생활권과 발전된 인프라를 갖추고 있어 실거주와 투자를 동시에 고려하는 이들에게 매력적인 지역으로 꼽히죠. 이번 글에서는 용인과 성남의 주요 재개발 지역과 향후 전망, 그리고 투자 시 유의해야 할 점을 상세히 분석해 보겠습니다.
용인 재개발, 신도시 사이 틈새지역에 주목
용인시는 그동안 기흥·수지·처인 세 권역으로 나뉘어 개발되어 왔으며, 기흥구와 수지구는 서울과 가까운 입지와 다양한 교통 인프라로 인해 빠른 도시화가 이루어진 지역입니다. 그러나 이러한 발전 속도에도 불구하고 구도심 지역은 상대적으로 소외되어 있었고, 이 때문에 최근 재개발 수요가 급증하고 있습니다.
특히 주목할 지역은 기흥구 구갈동, 상갈동 일대입니다. 이곳은 수원과 인접하고, 용인경전철·분당선 등의 철도 인프라가 있어 교통 접근성이 뛰어나며, 주변에 이미 상권과 학군이 형성되어 있어 생활 환경도 우수합니다. 이러한 점에서 구도심 재정비의 필요성이 크게 대두되고 있으며, 실제 일부 구역은 정비계획 수립 및 추진위원회 구성 단계에 진입해 있습니다.
또한 처인구 김량장동, 유방동 일대 역시 재개발 대상으로 주목받고 있습니다. 상대적으로 저평가된 지역으로, 용인시청과 가까운 중심지임에도 불구하고 노후 주거지가 밀집해 있습니다. 시는 해당 지역을 도시재생 뉴딜 사업 대상지로 지정하고 공공 주도의 정비사업을 추진하고 있어, 향후 공공성과 민간투자 유치의 균형을 이루는 모델로 성장할 가능성이 높습니다.
다만 용인 재개발은 아직 초기 단계에 머무른 곳이 많아, 실현까지는 다소 시간이 걸릴 수 있습니다. 행정 절차 및 주민 동의율 확보 등의 리스크가 존재하기 때문에, 사전에 충분한 자료 조사와 현장 확인이 필요합니다.
성남 재개발, 1기 신도시와 맞물린 핵심 투자지
성남시는 강남과의 근접성과 뛰어난 교통망 덕분에 경기 남부에서 가장 빠르게 도시화된 지역 중 하나입니다. 분당, 판교 등 1기 신도시가 자리한 성남은 고급 주거지 이미지가 강하지만, 이면에는 노후된 원도심과 미개발 지역이 존재합니다. 이 지역들이 최근 재개발 추진을 통해 빠르게 변모하고 있는 것이죠.
대표적인 재개발 지역으로는 수정구 신흥동, 태평동, 중원구 금광동, 은행동 등을 들 수 있습니다. 이들 지역은 지하철 8호선 및 분당선과 가까우며, 서울 송파구, 강남구와의 거리도 가까워 서울 대체 주거지로 손꼽힙니다. 특히 태평동 일대는 대규모 주택 정비사업이 본격적으로 추진되며, 수천 세대 규모의 아파트 단지가 들어설 예정입니다.
성남의 재개발은 용인보다 사업 진행 속도가 빠르고, 정책적 지원도 풍부하다는 장점이 있습니다. 이미 여러 구역이 조합 설립과 사업시행인가를 완료했고, 2026년부터 입주 예정인 단지들도 등장하고 있습니다. 또한 성남시는 공공참여형 재개발 시범 도시로 선정되어, LH와 협력한 정비계획이 활발히 이루어지고 있습니다.
하지만 주의할 점도 존재합니다. 성남 구도심은 지형이 복잡하고 도로 폭이 좁은 지역이 많아 기반시설 확보에 어려움이 있으며, 일부 구역은 주민 갈등이나 민원으로 인해 사업이 늦춰지고 있습니다. 특히 금광1구역과 은행동 일대는 갈등 조율 과정에서 지연이 반복된 바 있으므로, 투자 전 신중한 접근이 요구됩니다.
용인과 성남, 재개발 투자 어디가 유리할까?
용인과 성남의 재개발은 각기 다른 특성과 흐름을 보이고 있어, 투자 목적에 따라 선택 전략이 달라질 수 있습니다.
안정적인 수익 실현과 빠른 사업 진행을 원한다면 성남이 더 유리합니다. 교통망과 상권, 인프라가 이미 갖춰져 있고, 강남권 수요를 흡수할 수 있는 입지라는 점에서 실수요·투자 모두에 강점을 가집니다. 특히 태평동이나 신흥동처럼 1~2년 내 착공이 예정된 구역은 빠른 회수 시점을 기대할 수 있습니다.
반면 저렴한 초기 진입과 중장기 시세차익을 노린다면 용인을 고려할 만합니다. 아직 개발 초기 단계인 지역이 많지만, 경전철과 인접 시세 대비 저렴한 가격 덕분에 투자 여력이 크지 않은 수요자에게 유리합니다. 시간이 다소 걸리더라도 장기 보유 시 충분한 이익을 기대할 수 있죠.
또한 생활 인프라의 격차도 중요한 판단 요소입니다. 성남은 이미 도시화가 완료된 곳이 많아 편의시설이 풍부하지만, 용인은 일부 구역은 개발 초입 단계로 생활 환경이 아직 불완전할 수 있습니다. 대신 미래 도시 확장 가능성은 용인이 더 크며, 광역 교통망 확충 계획이 현실화될 경우 큰 전환점을 맞이할 수도 있습니다.
결국 투자자는 자금 여력, 수익 회수 시점, 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려해 전략을 세워야 합니다. 단기 실익을 중시한다면 성남, 중장기 투자를 감안한다면 용인 쪽이 유리할 수 있습니다.
용인과 성남은 각각의 강점을 가진 도시로, 어느 한 곳이 일방적으로 우세하다고 보긴 어렵습니다. 성남은 현재 가치, 용인은 미래 가능성에 더 큰 강점이 있습니다. 중요한 건 투자자가 어떤 목표를 갖고 있는지, 얼마나 기다릴 수 있는지를 스스로 판단하는 것입니다.
재개발은 정보의 싸움이자, 타이밍의 문제입니다. 정확한 데이터를 기반으로 자신에게 맞는 도시와 구역을 선택한다면, 용인이든 성남이든 충분히 성공적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다.