서울의 부동산 시장에서 핵심으로 꼽히는 지역은 단연 ‘강남 3구’입니다. 강남구, 서초구, 송파구는 입지, 학군, 교통, 생활 인프라에서 큰 장점을 지니고 있으며 전세 수요가 매우 높은 지역입니다. 하지만 세입자의 입장에서 전세 계약을 갱신할 때는 이들 지역 간에 시세, 계약조건, 협상 가능성 등에서 차이점이 존재합니다. 이번 글에서는 강남 3구 전세 갱신의 실제 차이점을 비교 분석하여 현명한 선택을 할 수 있도록 도와드립니다.
강남구: 전통적 프리미엄 지역, 높은 시세와 제한된 협상 여지
강남구는 서울의 대표적인 부촌으로, 부동산 시장에서도 프리미엄 지역으로 분류됩니다. 대치동, 청담동, 압구정동과 같은 대표 지역의 전세가는 여전히 10억 원을 넘기는 곳이 많습니다. 전세가 상승 폭이 완화된 2024년에도 강남구는 전반적인 하락세와는 다른 흐름을 보여주고 있습니다. 특히 학군 중심 지역은 수요가 꾸준하여 가격이 쉽게 떨어지지 않습니다. 전세 갱신 시 강남에서는 계약갱신청구권을 활용하는 세입자가 많지만, 임대인이 강한 위치에 있는 경우가 많아 협상이 쉽지 않습니다.
임대료 5% 상한 규정이 있더라도, 실질적으로는 다양한 이유로 갱신이 불가능하거나 불리한 조건을 제시받는 경우가 종종 있습니다. 예를 들어, 자녀 진학을 위해 학군을 유지하려는 수요가 몰리면, 같은 단지 안에서도 전세가가 큰 폭으로 차이가 나기도 하며, 신규 계약 대비 갱신 계약이 오히려 손해처럼 느껴지는 경우도 발생합니다.
또한 강남구는 부동산 중개업소의 영향력이 크고, 고가 단지에서는 중개 수수료도 부담되는 요소입니다. 실거주 목적의 세입자라 하더라도 실질적인 협상 여지나 비용 측면에서 강남은 까다로운 지역이라 할 수 있습니다.
서초구: 안정된 주거지, 법률 수요층 많고 계약 유지성 높음
서초구는 강남구보다 조용하고 안정적인 이미지가 강한 지역입니다. 반포동, 서초동, 잠원동 일대는 고급 아파트와 법조타운이 위치해 있어 전문직 종사자들이 많이 거주합니다. 전세 시세는 강남과 비슷하거나 약간 낮은 편으로, 84㎡ 기준 9억~11억 원 수준입니다. 하지만 서초는 상대적으로 전세 공급이 제한적이며, 일부 단지에서는 매물이 귀한 경우도 있습니다.
전세 갱신 시 서초는 임대인과 세입자 간의 장기 계약 비율이 높은 편입니다. 직장이나 자녀 학교 등으로 인해 거주 이전이 잦지 않은 수요층이 많아, 재계약에 유리한 분위기가 조성되어 있습니다. 또한 계약갱신청구권을 활용할 경우, 임대인도 이를 수용하는 경우가 많아, 다른 강남 3구보다 계약 안정성이 뛰어납니다. 다만, 일부 재건축 단지를 중심으로는 갱신을 거절하고 신규 계약을 선호하는 움직임도 있어, 단지별 특성을 잘 파악해야 합니다.
반포나 잠원은 한강 조망권 프리미엄으로 전세가가 높게 형성되어 있으며, 이러한 지역은 협상력이 다소 제한됩니다. 하지만, 상대적으로 강남보다는 실거주 세입자에게 호의적인 분위기를 형성하고 있어 계약 갱신 시 큰 충돌 없이 연장되는 경우가 많습니다.
송파구: 공급 많은 실거주지, 협상 여지 많고 선택지 다양
송파구는 잠실, 가락동, 문정동, 위례신도시 등 다양한 주거지로 구성된 서울 동남권의 대표 지역입니다. 전세 시세는 강남·서초보다 낮은 편으로, 같은 평형에서도 1억~2억 정도 차이가 날 수 있습니다. 이는 최근 수년간 신규 아파트 입주가 이어지면서 전세 공급이 증가했기 때문입니다. 특히 송파는 2023년~2024년 입주 물량이 많아졌고, 이에 따라 세입자 입장에서 유리한 협상이 가능한 분위기가 조성되어 있습니다.
일부 단지에서는 같은 조건으로 재계약을 원하거나, 심지어 보증금을 인하하는 사례도 발생하고 있습니다. 실제로 헬리오시티, 가락쌍용, 송파파크하비오 같은 대단지에서는 공급 경쟁으로 인해 갱신 조건이 매우 유리하게 제시되는 경우도 많습니다. 또한 송파는 중산층 및 가족 단위 거주자가 많아 실거주 목적의 세입자가 많습니다.
계약갱신청구권 활용 시 임대인이 이를 수용하는 경우도 많아, 협상 테이블에서 세입자의 위치가 다른 강남 3구보다 유리할 수 있습니다. 교통망도 점점 확장되고 있어 위례신도시와 마천동 등 외곽 지역도 전세 선택지로 충분히 고려할 수 있습니다.
강남 3구는 모두 서울에서 손꼽히는 프리미엄 주거지이지만, 전세 갱신의 측면에서 보면 각 구의 상황은 꽤 다릅니다. 강남은 여전히 전통적 인기 지역으로 협상이 쉽지 않고, 서초는 안정적인 주거 분위기 덕분에 장기 계약이 용이합니다. 송파는 공급량 증가로 인한 가격 조정과 협상 가능성이 크다는 특징이 있습니다. 따라서 본인의 예산, 라이프스타일, 자녀 교육 계획 등을 종합적으로 고려하여 각 구의 특성과 시장 분위기를 정확히 파악하고, 가장 합리적인 결정을 내리는 것이 중요합니다.