계약갱신청구권은 세입자의 주거 안정을 위해 도입된 제도로, 기존 계약 만료 시 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 기능을 합니다. 그러나 현재 이 제도의 재사용 여부가 논의되고 있으며, 향후 법 개정을 통해 2회 이상 사용할 수 있는 가능성이 제기되고 있습니다. 그렇다면 계약갱신청구권을 재사용할 때 세입자와 임대인은 어떤 점을 주의해야 할까요? 이번 글에서는 계약갱신청구권 재사용 시 반드시 고려해야 할 5가지 핵심 사항을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 계약갱신청구권 재사용 가능 여부 확인
현행 「주택임대차보호법」에서는 계약갱신청구권을 한 번만 행사할 수 있도록 제한하고 있습니다. 즉, 세입자는 기존 2년 계약을 한 차례 연장하여 총 4년 동안 거주할 수 있지만, 그 이상 추가적으로 갱신을 요구할 수는 없습니다. 그러나 최근 세입자의 주거 안정을 강화하려는 움직임이 커지면서, 정부와 국회에서는 계약갱신청구권의 재사용 가능성을 검토하고 있습니다.
만약 계약갱신청구권이 재사용 가능해진다면?
- 세입자는 더 오랜 기간 한 주택에서 안정적으로 거주 가능
- 임대료 급등을 억제하는 효과 기대
- 반면, 임대인의 재산권 침해 논란 발생 가능
그러나 법 개정이 이루어지지 않은 상태에서 계약갱신청구권을 한 번 이상 행사할 수 없다는 점을 반드시 인지해야 하며, 향후 법 개정 상황을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
2. 계약갱신청구권 행사 기한 엄수
계약갱신청구권을 사용할 수 있는 기한은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 갱신청구권을 사용할 수 없으며, 임대인은 세입자의 재계약 요청을 거부할 수 있습니다.
✅ 세입자가 유의해야 할 점
- 계약 만료일을 미리 확인하고 갱신청구권 행사 시점을 놓치지 않기
- 집주인과의 원활한 소통을 위해 서면으로 갱신 요청 (내용증명 활용 가능)
- 법 개정에 따라 행사 기한이 달라질 수 있으므로 최신 정보 확인
✅ 임대인이 유의해야 할 점
- 세입자가 정해진 기한 내 갱신을 요구했는지 확인
- 기한을 지나 재계약을 요구할 경우, 법적 효력이 없음을 인지
특히, 세입자가 계약갱신청구권을 행사했음에도 임대인이 이를 거부한다면 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 증거를 남기는 것이 중요합니다.
3. 임대료 인상률 제한 확인
현행법에서는 계약갱신청구권을 행사할 경우 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고 있습니다. 이는 세입자가 갱신 과정에서 과도한 임대료 상승을 겪지 않도록 보호하는 장치입니다. 그러나 계약갱신청구권이 재사용 가능해질 경우, 두 번째 갱신에서도 동일한 5% 제한이 적용될지 여부는 불확실합니다.
✅ 세입자가 유의해야 할 점
- 두 번째 갱신에도 임대료 5% 제한이 유지되는지 확인
- 법 개정이 진행될 경우, 임대료 상한선 변화 여부 주시
- 재계약 시 임대료 협상 가능성을 열어두기
✅ 임대인이 유의해야 할 점
- 법 개정 시 두 번째 갱신에 대한 임대료 조정 여부 확인
- 재계약을 고려할 경우, 시장 임대료 변동성 반영
법 개정 여부에 따라 임대료 인상률 제한이 변경될 가능성이 있으므로, 이에 대한 지속적인 정보 확인이 필요합니다.
4. 집주인의 실거주 요건 강화 가능성
현재 임대인은 본인 또는 직계가족이 실거주할 목적으로 사용하려는 경우 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 그러나 일부 임대인이 실제로 거주하지 않으면서도 세입자의 갱신을 거부하고, 더 높은 가격에 새 임차인을 구하는 사례가 발생하고 있어 논란이 되고 있습니다.
이에 따라 정부는 집주인의 실거주 요건을 더욱 강화하는 방안을 검토 중이며, 계약갱신청구권이 재사용될 경우 이 조항이 더욱 엄격해질 가능성이 있습니다.
✅ 세입자가 유의해야 할 점
- 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부하는 경우, 실제 거주 여부 확인
- 법 개정 시 실거주 증빙 요건이 강화될 수 있으므로 대비
✅ 임대인이 유의해야 할 점
- 실거주를 이유로 갱신을 거부한 후, 실제 거주하지 않을 경우 법적 책임 발생 가능
- 법 개정 이후 실거주 요건이 강화될 경우, 불법적인 계약 해지는 처벌받을 가능성 있음
5. 계약서 및 법 개정 내용 철저히 검토
계약갱신청구권을 재사용할 경우, 임대차 계약서의 내용을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 특히, 계약서에 명시된 조항이 최신 법률과 일치하는지 확인해야 하며, 세입자와 집주인 간의 분쟁을 방지하기 위해 서면 합의를 철저히 해두는 것이 중요합니다.
✅ 세입자가 유의해야 할 점
- 계약서에 계약갱신청구권 행사 조건이 명확하게 기재되었는지 확인
- 법 개정 후 변경된 조항이 반영되었는지 체크
✅ 임대인이 유의해야 할 점
- 법 개정 후 계약서의 내용을 변경해야 할 필요가 있는지 검토
- 불리한 계약 조건이 포함되지 않도록 법률 전문가와 상담
결론: 계약갱신청구권 재사용, 신중하게 접근하는 방법이 최선입니다
계약갱신청구권이 재사용 가능해질 경우, 세입자의 주거 안정성은 더욱 강화될 수 있지만, 임대료 인상, 실거주 요건 강화 등의 변수가 존재합니다. 따라서 세입자와 임대인 모두 법 개정 동향을 지속적으로 확인하면서, 계약서 검토 및 행사 기한을 철저히 지키는 것이 중요합니다.
📌 지속적인 정보 확인과 철저한 대비만이 불필요한 법적 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.