최근 부동산 시장은 급변하는 경제 여건 속에서 안정성과 지속 가능성이라는 두 키워드를 중심으로 재편되고 있습니다. 그 중심에 바로 ‘리턴투코어(Return to Core)’ 전략이 있습니다. 이 전략은 단기 수익을 노리기보다는, 안정적인 자산에 투자해 예측 가능한 수익을 추구하는 방식으로, 고금리·고위험 시대에 특히 주목받고 있습니다. 이번 글에서는 리턴투코어의 개념부터 그 장점, 투자 시 주의할 점까지 구체적으로 알아보겠습니다.
리턴투코어 전략이란 무엇인가?
리턴투코어란 말 그대로 '핵심으로 돌아간다'는 의미이며, 부동산 투자에서의 ‘핵심(Core)’은 위치, 임대 안정성, 수요 지속성 등의 기준으로 고른 고품질 자산을 의미합니다. 흔히 서울의 강남, 여의도, 종로처럼 상업 활동이 활발하고 인프라가 풍부한 지역의 오피스, 리테일 건물, 고급 주거시설 등이 여기에 해당합니다. 이러한 자산은 입지적 이점이 명확해 장기 임차인을 유치하기 용이하고, 경기 변동에도 흔들림이 적어 리스크 관리에 탁월한 장점을 가집니다.
이 전략은 단기적인 시세 차익을 노리는 개발형 투자와는 정반대의 길을 걷습니다. 부동산을 직접 개발하거나 리모델링해서 수익을 올리는 방식은 경기 흐름에 민감할 뿐 아니라, 자금 조달과 관리의 어려움이 따라옵니다. 반면, 리턴투코어는 이미 안정된 자산을 중심으로, 장기적인 수익을 목적으로 하기 때문에 실질적인 위험이 낮습니다. 특히 은퇴를 앞두고 있는 투자자, 기관투자자, 연금형 자산을 구성하려는 이들에게 매우 적합한 전략이라 할 수 있습니다.
이 전략을 실행할 때 가장 중요한 것은 자산 선별 기준입니다. 단순히 좋은 입지를 가진 건물이라고 해서 모두 코어 자산이 되는 것은 아닙니다. 장기 임차인의 신뢰도, 연평균 공실률, 임대료 인상 가능성, 인근 개발 계획 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야만 제대로 된 코어 자산을 발굴할 수 있습니다. 다시 말해, 리턴투코어 전략은 단순한 보수적 접근이 아니라, 매우 전략적이고 분석적인 투자 방식입니다.
안정성이 중요한 이유
부동산 투자는 수익률만 보고 접근하면 오히려 큰 손실을 초래할 수 있습니다. 특히 시장의 사이클이 불확실하고 금리 환경이 유동적인 현재, 안정성은 그 어느 때보다 중요한 요소로 부각되고 있습니다. 리턴투코어 전략이 강조되는 것도 이 같은 배경에서입니다. 핵심 자산은 수익률이 상대적으로 낮을 수 있지만, 예측 가능한 현금 흐름을 제공하며 리스크를 최소화하는 데 집중합니다.
예를 들어, 중심 업무지구에 위치한 오피스 빌딩은 경기 침체에도 불구하고 공실률이 낮고, 고정된 임대료를 꾸준히 받을 수 있어 자산가치의 변동 폭이 작습니다. 이는 투자자에게 ‘스트레스 없는 투자 환경’을 제공하며, 장기적으로 볼 때 복리 효과를 누릴 수 있게 합니다. 또한, 부동산 자산을 펀드 형태로 운영하는 리츠(REITs)에서도 이러한 전략을 주요 운용 방식으로 채택하고 있습니다.
코어 자산은 유지·보수 비용도 효율적이라는 이점이 있습니다. 새롭게 개발할 필요 없이 기존 시설의 관리를 통해 자산 가치를 유지할 수 있기 때문에 비용 부담이 적습니다. 이와 같은 안정성은 기관투자자나 법인 투자자들에게 특히 매력적으로 작용합니다. 투자자는 자산 운영에 들이는 시간과 노력을 줄이는 대신, 리스크를 낮춘 수익을 확보할 수 있기 때문입니다. 이는 결국 자산의 장기 보유 전략과도 잘 맞아떨어지는 구조입니다.
리스크 분산 효과 또한 큽니다. 리턴투코어 전략은 투자 대상이 이미 입지나 수요 측면에서 검증되었기 때문에 외부 변수에 덜 민감합니다. 이는 다양한 경제 변수에도 불구하고 자산 가치가 유지되거나 오히려 더 상승할 수 있는 가능성을 높여줍니다. 결국 ‘수익률보다 안정성을’이라는 철학이 투자자에게 장기적인 승리를 안겨줄 수 있는 길임을 보여주는 전략입니다.
수익률은 어떻게 확보하나?
리턴투코어 전략이 안정적인 자산에 투자한다고 해서 수익성이 낮은 것은 아닙니다. 오히려 일정 수준의 수익률을 꾸준히 확보할 수 있는 방식으로, 투자자에게 실질적인 현금 흐름을 제공하는 것이 특징입니다. 일반적으로 연 4%에서 6% 수준의 수익을 기대할 수 있으며, 이는 주식이나 리츠 등의 금융상품보다 낮아 보일 수 있지만, 그 안정성과 예측 가능성을 고려하면 상당히 경쟁력 있는 수치입니다.
수익률을 높이는 요소로는 여러 가지가 있습니다. 우선, 임차인의 질이 중요합니다. 대기업 본사, 외국계 기업, 금융기관, 정부기관 등이 임차한 건물은 장기 임대 계약이 가능하고, 임대료 연체나 해지 가능성이 낮기 때문에 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 이러한 임차인은 임대료를 지속적으로 인상할 수 있는 협상력을 가지고 있어 수익률 상승에도 유리한 구조를 제공합니다.
관리 측면에서도 전략이 필요합니다. 단순히 건물을 보유하는 것만으로는 수익을 극대화할 수 없습니다. 운영 대행사와의 계약을 통해 전문적인 자산 관리를 수행하거나, 임대 포트폴리오를 조정하는 등의 전략을 병행해야 합니다. 일부 투자자들은 에너지 효율 개선, 스마트 빌딩 시스템 도입 등으로 부동산의 부가가치를 높여 장기적인 수익률을 더 끌어올리기도 합니다.
또한, 부동산 세제 혜택이나 리츠를 활용한 세금 절감 효과도 수익률 확보에 기여할 수 있습니다. 리츠는 법인세가 면제되거나 낮은 세율이 적용되어, 실질 수익률을 더 끌어올릴 수 있습니다. 특히 세후 수익률을 기준으로 전략을 수립한다면, 단순히 고수익을 추구하는 개발형 투자보다 오히려 실질적인 수익을 더 많이 얻을 수 있는 경우도 생깁니다.
결론: 전략적 선택이 투자 성패를 가른다
리턴투코어 전략은 단지 보수적인 투자 전략이 아니라, 변화무쌍한 시장 환경에서 생존하고자 하는 가장 합리적인 선택입니다. 안정성과 수익률, 리스크 관리라는 세 요소를 균형 있게 통합한 방식으로, 특히 중장기 투자자에게 매우 적합합니다. 급등락을 반복하는 시장에서 꾸준하고 예측 가능한 수익을 기대할 수 있다는 점은 큰 매력입니다.
하지만 이 전략의 핵심은 자산 선별력입니다. 단지 유명한 지역이라는 이유만으로 자산을 선택하기보다는, 그 자산이 가진 실제 수익 구조와 시장 내 경쟁력을 정밀하게 분석해야 합니다. 신뢰할 수 있는 임차인 확보, 시장 동향에 따른 수익률 조정 가능성 등 다양한 요인을 종합적으로 판단할 때 비로소 리턴투코어 전략은 빛을 발합니다.
결론적으로, 지금처럼 불확실성이 큰 시기일수록 ‘안정적인 자산으로 돌아가자’는 리턴투코어 전략은 한층 더 가치가 있습니다. 고위험 고수익보다 저위험 안정수익을 지향하는 투자자라면, 지금이야말로 이 전략을 실행할 최적의 시기입니다.