리츠(REITs)는 부동산 간접 투자 방식으로 널리 활용되는 금융상품입니다. 그중에서도 비상장 리츠는 공개 시장에 상장되지 않은 채 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산 자산에 투자하고 수익을 배당하는 구조를 갖습니다. 공모 리츠에 비해 상대적으로 정보 접근성이 낮지만, 초기 수익률이 높고 특정 섹터에 집중 투자하는 전략으로 차별화된 수익을 기대할 수 있는 투자 상품입니다. 본 글에서는 비상장 리츠의 기본 개념, 장단점, 실제 투자 구조 및 유의사항에 대해 종합적으로 분석합니다.
비상장 리츠란 무엇인가? – 리츠의 또 다른 진화
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 오피스, 상가, 물류센터, 호텔 등 부동산 자산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 배당하는 방식의 간접 투자 상품입니다. 전통적인 상장 리츠는 주식시장에 상장되어 있어 실시간으로 거래가 가능하며, 유동성과 투명성을 강점으로 합니다. 반면, 비상장 리츠는 말 그대로 상장되지 않은 리츠를 의미합니다. 일반적으로 소수의 기관 또는 특정 투자자 집단을 대상으로 사모 형식으로 운용되며, 공모를 거치지 않고 자금을 모집하는 방식이기 때문에 투자 정보가 제한적이고, 상장 리츠처럼 자유로운 매매가 어렵습니다. 비상장 리츠는 ▲소규모 자산 운용, ▲특화된 투자 전략, ▲상장 전 초기 수익률 확보, ▲자산 리밸런싱 유연성 등의 특성을 갖고 있어 대체투자 및 부동산 특화 자산을 선호하는 고액 투자자 중심으로 선호되는 추세입니다. 최근에는 일반 투자자 대상의 사모형 리츠 상품도 점차 확대되며 진입 장벽이 낮아지는 경향도 나타나고 있습니다. 이처럼 비상장 리츠는 상장 리츠 대비 유동성은 떨어지지만, ▲더 높은 배당률, ▲투자 운용의 전략적 유연성, ▲선택적 섹터 집중 투자라는 장점이 있어, 수익률을 우선시하는 투자자들에게 매력적인 대안이 되고 있습니다.
비상장 리츠의 구조, 장단점, 그리고 실제 사례
비상장 리츠는 기본적으로 자산관리회사(AMC, Asset Management Company)가 설립하여 운영합니다. 투자자들은 사모펀드 형식으로 자금을 투자하고, 해당 자금은 하나 혹은 복수의 부동산 자산에 투자됩니다. 수익 구조는 임대료 수익 및 자산 매각차익이며, 그 수익은 분기 또는 반기 단위로 배당됩니다. 주요 특징 및 장점: 높은 초기 배당 수익률 공모 리츠보다 더 높은 배당 수익률(연 5~8% 수준)을 목표로 설계되는 경우가 많습니다. 이는 상장 리츠에 비해 마케팅 비용, 상장 유지비용 등이 적고, 더 공격적인 투자 운용이 가능하기 때문입니다. 섹터 특화 투자 전략 물류센터, 데이터센터, 호텔, 병원 등 특정 부동산 섹터에 집중 투자하여 전문성과 수익성을 동시에 확보하는 전략을 취합니다. 특히 일부 리츠는 해외 자산 중심으로 구성되기도 하며, 환차익까지 기대할 수 있습니다. 낮은 시장 변동성 영향 주식시장에 상장되어 있지 않기 때문에 증시 변동성에 덜 민감하게 반응합니다. 이는 장기 안정성을 중시하는 투자자에게 적합한 구조입니다. 단점 및 유의점: 유동성 부족 투자금 환매가 쉽지 않으며, 최소 3년 이상의 장기 투자가 요구되는 경우가 많습니다. 중도 해지가 불가능하거나 손실을 감수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 정보 접근성 한계 상장 리츠와 달리 기업공시, 투자운용 내역 등 정보가 투명하게 공개되지 않는 경우가 많아, 투자자 입장에서는 정확한 자산 분석이 어렵습니다. 세제 혜택 차이 공모 리츠는 세제 혜택(배당소득 분리과세 등)을 받을 수 있지만, 비상장 리츠는 일부 혜택이 제한적이거나 적용되지 않는 경우도 있습니다. 실제 사례: 예를 들어, 2024년 설립된 A 비상장 리츠는 수도권 대형 물류센터 2곳과 미주 지역 데이터센터 1곳에 투자하여, 연평균 7.2%의 배당 수익을 목표로 운용 중입니다. 사모 형식으로 약 200억 원을 모집하였으며, 자산 매각은 2027년을 목표로 하고 있습니다. 이처럼 비상장 리츠는 프로젝트형 구조를 갖는 경우가 많아, 각 리츠별 계획서를 면밀히 검토해야 합니다.
비상장 리츠 투자, ‘안정성 vs 유동성’의 균형 감각이 핵심
비상장 리츠는 분명 공모 리츠나 일반 부동산 직접 투자와는 차별화된 투자 수단입니다. 특히 고정적인 임대수익, 전문적인 자산운용사의 관리, 비교적 높은 배당률 등은 투자 매력으로 작용합니다. 하지만 유동성이 낮고, 정보 접근이 제한된다는 점에서 투자자의 ‘판단력’과 ‘분석력’이 더욱 중요하게 요구됩니다. 비상장 리츠에 투자하고자 할 경우에는 ▲투자설명서 및 자산운용 계획서 확인, ▲자산관리회사의 신뢰도 검토, ▲배당 정책 및 운용 수수료 구조 분석 등이 선행되어야 합니다. 또한 장기적으로 묶이는 자금인 만큼, 자신의 포트폴리오 내에서 비중과 투자 목적을 명확히 해야 손실 가능성을 줄일 수 있습니다. 결국 비상장 리츠는 ‘고배당 + 저변동성’이라는 특성이 필요한 투자자에게 적합한 상품입니다. 특히 예금보다 높은 수익을 추구하지만 직접 투자에 부담을 느끼는 중위험 투자자라면 충분한 대안이 될 수 있습니다. 다만, 모든 투자에는 위험이 수반되며, 상품 구조와 환매 조건 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 안전한 수익 창출로 이어지는 첫걸음이 될 것입니다.