본문 바로가기
카테고리 없음

서울 일반 지역 vs 토지거래허가구역, 집값 차이 비교 분석

by moneywang 2025. 3. 26.

서울 부동산 시장에서 토지거래허가구역과 일반 지역의 집값 차이는 많은 투자자와 실수요자들에게 중요한 이슈입니다. 정부의 규제가 적용되는 지역과 그렇지 않은 지역 간 가격 격차는 어떻게 형성될까요? 토지거래허가구역 지정 이후 서울 부동산 시장은 어떤 변화를 겪었으며, 일반 지역과의 차이는 어떻게 나타날까요? 이번 글에서는 토지거래허가구역의 개념과 지정 배경, 일반 지역과의 가격 및 거래량 차이, 앞으로의 전망까지 자세히 분석해보겠습니다.

 

서울 도시 부동산 사진

1. 토지거래허가구역이란? 서울 부동산 시장에 미치는 영향

토지거래허가구역이란 부동산 투기 방지를 목적으로 정부가 특정 지역을 지정하여 일정 규모 이상의 토지 및 주택 거래 시 사전 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 제도는 1970년대 도입된 이후, 필요에 따라 특정 지역에 한정하여 적용되고 있습니다.

① 토지거래허가구역의 지정 기준과 절차

토지거래허가구역은 다음과 같은 기준을 충족할 경우 지정됩니다.

  • 부동산 가격 급등 지역: 특정 지역의 부동산 가격이 단기간 급등할 경우 투기 방지를 위해 지정됨.
  • 투기적 거래 증가 지역: 거래량이 급증하며 투기 목적의 매입이 늘어나는 지역.
  • 주택 공급 부족 지역: 신규 주택 공급이 제한되거나 불균형이 심화된 지역.

서울에서는 강남구 압구정동, 삼성동, 청담동, 송파구 잠실동, 성수동 일대 등이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

② 토지거래허가구역이 부동산 시장에 미치는 영향

토지거래허가구역이 지정되면 다음과 같은 변화가 나타납니다.

  1. 거래 감소: 주택 및 토지 거래 시 구청의 허가를 받아야 하므로 매매가 어려워지고 거래량이 급감함.
  2. 투기 수요 억제: 실거주 목적이 아닌 단기 투기 세력의 진입이 어려워짐.
  3. 집값 안정 효과: 초기에는 가격 하락 또는 조정이 발생함.
  4. 전세 시장 영향: 매매가 줄어들면서 전세 수요가 증가할 가능성이 있음.

하지만 일부 전문가들은 규제가 장기화될 경우 매물이 줄어들어 희소성이 증가하면서 가격이 다시 상승할 수 있다는 점을 지적하고 있습니다.

2. 서울 일반 지역과 토지거래허가구역, 집값 차이는?

① 매매 가격 차이

일반적으로 토지거래허가구역이 지정되면 초기에는 매매 가격이 하락하거나 정체됩니다. 이는 거래가 어려워지고, 수요가 줄어들기 때문입니다.

  • 예를 들어, 2021년 강남구 압구정동이 토지거래허가구역으로 지정된 이후, 초기 6개월간 매매 가격이 5~10% 하락했습니다.
  • 하지만 1~2년이 지나면서 희소성이 부각되며 가격이 다시 상승하는 현상이 나타났습니다.

② 거래량 차이

토지거래허가구역에서는 거래량이 급감합니다.

  • 압구정동의 경우, 지정 전 월 평균 100건 이상의 거래가 이루어졌으나, 지정 이후 월 30건 이하로 감소하였습니다.
  • 매수자가 허가를 받아야 하고, 전매가 제한되기 때문에 단기 투자 목적의 매수세가 거의 사라졌습니다.

③ 전월세 시장 변화

토지거래허가구역에서는 매매가 줄어들면서 전세 수요가 증가하는 경우가 많습니다.

  • 2023년 기준, 서울 강남구 압구정동의 전세가율(매매 대비 전세 비율)은 2년 전보다 5~10% 증가했습니다.
  • 매매가 어려운 상황에서 실거주자들이 전세를 선호하면서 전셋값이 상승하는 경향을 보였습니다.

3. 앞으로의 전망 – 토지거래허가구역, 유지될까?

① 규제 완화 가능성

  • 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 규제를 완화할 경우, 일부 지역에서 토지거래허가구역이 해제될 가능성이 있습니다.
  • 이렇게 되면 거래량이 증가하고, 집값이 다시 상승할 가능성이 큽니다.

② 추가 지정 가능성

  • 반대로, 시장 과열이 지속될 경우, 토지거래허가구역이 추가 지정될 가능성도 있습니다.
  • 서울 강북권 및 수도권 일부 지역이 후보로 거론되고 있습니다.

③ 장기적으로 가격 상승 가능성

  • 과거 사례를 보면, 규제 초기에는 가격이 하락했으나 장기적으로는 수요가 유지되면서 다시 상승하는 패턴을 보였습니다.
  • 따라서 실수요자라면 단기적인 가격 변화에 휘둘리기보다는 장기적인 시장 흐름을 고려해야 합니다.

결론

서울 일반 지역과 토지거래허가구역은 거래량, 매매 가격, 전월세 시장 등에서 차이를 보이며, 각각의 장단점이 존재합니다.

  • 토지거래허가구역은 초기에는 가격 하락과 거래 감소가 나타나지만, 장기적으로는 희소성이 부각되며 가격이 다시 상승하는 경우가 많습니다.
  • 일반 지역은 규제 영향을 덜 받으며 거래가 자유롭지만, 정부 정책이나 시장 변화에 따라 유동적일 수 있습니다.

따라서, 실수요자와 투자자는 각 지역의 특성과 정부 정책을 고려하여 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다. 향후 부동산 시장 변화에 따라 지속적인 모니터링이 필요할 것입니다.